В. Несин: «Из-за ипотеки под 7% вырастут цены на недвижимость»
В феврале Фонд развития предпринимательства и 7 банков подписали договоры об участии в программе “Доступная ипотека 7%”. Возмещение по ипотеке под 7% стало доступным с марта. ГолосUA решил разобраться, как это отразится на рынке недвижимости и безопасно ли приобретать квартиру на первичном рынке, спросив об этом президента Союза специалистов по недвижимости Виктора Несина.
– Виктор, как ипотека под 7% повлияет на рынок недвижимости?
– Начнем с того, что ипотека – это инструмент для покупателя. Она увеличивает возможности покупателя по приобретению недвижимости. Соответственно, при ипотеке 7% годовых количество покупателей увеличится. На рынке возрастет спрос, который, как правило, всегда дает повышение стоимости квадратных метров. Если ипотека будет доступна для всех граждан, а не для определенных категорий, то это, безусловно, повлияет на рынок недвижимости. Спрос и цены могут увеличится на 10-15%. Ипотека рассчитана на средний класс. То есть, людей, которые имеют стабильный и хороший доход. Если ипотека под 7% полноценно заработает, то это станет прорывом. У нам такого низкого процента никогда не было. Самый низкий был на уровне 9%.
– Если сравнить с европейской практикой, то насколько выгодно будет такая ипотека для украинцев.
– С Европой нам очень сложно сравнивать. Если посмотреть на ближайших соседей поляков, то у них максимальный процент – 5% годовых. А минимальный начинается от 2%. То есть в зависимости от того, насколько банк доверяет заемщику. Нам до Европы далеко. В США средний процент по ипотеке от 3-5%. Даже встречается 1,5%. Поэтому для нас ипотека 7% станет прорывом.
– Существуют ли риски?
– На этот вопрос пока нет ответа. Нужно понимать, на какой период времени будут выдавать ипотеку. Если на короткий, то это не ипотека, так как ипотека рассчитана на длительный период времени. В моем понимании это не менее 20 лет. Если говорить о рисках, то они всегда есть как для банков, так и для заемщиков. Например, человек взял ипотеку на 10-15 лет, а потом потерял работу и не может ее выплачивать. Если говорить о рисках банков, то они тоже есть. В первую очередь они связаны с низкими заработными платами в Украине. Но если будет разработано правильное законодательное поле, то для банков рисков не будет. Например, если человек взял кредит на длительный период и умер, то кто- то будет вступать в наследство. Если никто не вступает в наследство, то рисков для банка нет, потому что банк получает эту недвижимость и продает. Риск для банка может быть только один – финансовый кризис, когда люди массово возвращают невыплаченную недвижимость, а банку ее нужно потом продать. В итоге банки начинают демпинговать и сбрасывать цену, чтобы быстрее продать недвижимость и вернуть свои средства.
– В каком состоянии сейчас находится рынок недвижимости в Украине?
– Ничего нового не произошло. Рынок достаточно предсказуем в плане цен. В 2020 году рост составил 10-15%. Это касается как первичного, так и вторичного рынка.
-Когда активизируется спрос?
– Надеемся, что рынок уже начнет активизироваться. Есть такое выражение как отложенный спрос. Рынок недвижимости чувствителен к резким изменениям в стране. Например, негативно на него повлияла пандемия. Многие люди просто решили переждать кризис и отложили приобретение недвижимости. Сейчас уже чаще начали проводиться просмотры приобретаемой недвижимости. Это уже активность. Думаю, что к концу марта рынок недвижимости в стране активизируется.
– Насколько сейчас безопасно приобретать жилье на первичке?
– Первичный рынок – это недвижимость, которая строится за средства инвесторов, начиная с котлована. К примеру, в Польше средства инвесторов привлекаются только в том случае, если застройщик построил минимум 50% здания. Плюс к инвестициям, которые заходят, застройщик не имеет доступа. Он строит или за свои, или за заемные средства в банке. Только после того как дом вводится в эксплуатацию, застройщик снимает деньги со счета, на который инвестора вносили средства. Там риски инвесторов практически нулевые. В Украине же этот рынок несколько разбалансирован. Контроля со стороны государства нет. Хотя он должен быть, ведь застройщик получает разрешительную документацию у государства. К сожалению, у нас этого нет. Поэтому у нас возникает «Элита-центр», стройки Войцеховского, «Укрбуд» и «Аркада». Даже не представляю, когда это закончится и почему на эту проблему закрывает глаза власть. Безопасность приобретения жилья на первичке должна быть урегулирована в законодательном поле.
